Le loueur meublé professionnel dit “LMP”

Les conditions d’accès

La loi LMP concerne les locations meublées. Les conditions d’accès au régime (+ strictes) ont été modifiées par la Loi de Finances 2009.

Depuis 2009, pour accéder à ce statut, le bailleur doit répondre à 3 conditions cumulatives:

Etre inscrit au RC à travers ou non une SARL de famille en qualité de loueur meublé professionnel
Les recettes annuelles de cette activité doivent être supérieures ou égales à 23000€ TTC
Les recettes annuelles doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal (revenus salariés (art.79 du CGI), BIC, BNC, bénéfices agricoles, revenus des gérants et associés (article 62 du CGI).
Pour ceux qui dépendaient antérieurement du régime LMP, la loi prévoit des aménagements, surtout pour remplir la dernière des 3 conditions majeures.
Les recettes annuelles sont alors majorées (multipliées X5 ) et réduites de 2/5ème par année de détention dans la limite de 10 ans.
Ces nouvelles dispositions amènent le contribuable à ne plus pouvoir accéder à ce régime. Dans ce cas, il sera requalifié en loueur meublé non professionnel.

Le statut fiscal du LMP

La location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux(BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers.

Les biens éligibles (Liste non exhaustive)

  • Les biens classiques loués en meublé directement à un locataire,
  • Les résidences services (résidences étudiantes, résidences affaires, etc…),
  • Les résidences de tourisme classées,
  • Les résidences médicalisées.

Avantages du statut

  • Exonération du régime des plus-values professionnelles des petites entreprises si le CA est inférieur à 90 000€ et si l’activité a été excercés au moins 5 ans.
  • Les déficits déclarés sont déductibles de votre revenu global sans limitation de montant
  • Déduction des amortissements des biens immobiliers
  • Vos biens en LMP sont exclus du calcul de l’ISF sous réserve que les revenus tirés de cette activité représentent au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
  • Exonération des droits de succession transmis par décès à concurrence de la moitié de la valeur sous conditions (en nom propore ou en société: conditions différentes)
  • Récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien si le logement concerne :

-Une résidence de tourisme classée (caractère hôtelier)

-Une résidence qui propose au moins 3 des prestations suivantes :

  • Petit déjeuner,
  • Nettoyage des locaux,
  • Fourniture de linge de maison (draps, serviettes de toilette…),
  • Réception de la clientèle

Ces prestations doivent être équivalentes à celles réalisées par un professionnel.

L’inscription de l’exploitant de la résidence au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire.

Sous réserve de l’application de la franchise en base fixée à 81 500€.

Dans ce cas, la TVA (5,5%) ayant grevé le loyer est reversée au Trésor Public.

Vos obligations en tant que loueur meublé professionnel

Tenir une comptabilité

Vous déduisez les amortissement des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisitions et la charge financière de l’opération.
Attention: les amortissements ne peuvent pas rentrer dans le calcul du déficit fiscal (Art. 39C du CGI)

Cotisations sociales obligatoires

Même en cas de résultat nul! Le montant varie selon votre statut (salarié, non salarié ou sans activité) et le résultat de la société.

Soumis à la contribution économique territoriale

Imposable de plein droit pour les bailleurs de meublé à l’année.

Sauf exceptions : loueurs gîtes ruraux, meublés de tourisme, personnes qui louent de façon non exceptionnelle tout ou partie de leur habitation principale en saisonnier.

En conclusion, le choix du LMP est plus un outil de gestion patrimoniale qu’un outil de défiscalisation.

Loi de finances
La loi Bouvard-Censi