Le principe de la VEFA
La VEFA concerne la vente de logements en leur état futur d'achèvement (vente sur plans). L'acheteur finance la construction au fur et à mesure de l'élévation de la construction. Chaque étape de la construction est certifiée par un homme de l'art (architecte) et à cette issue les appels de fond sont effectués auprès des acquéreurs. Durant la construction de l'ouvrage, l'acquéreur verse des intérêts intercalaires à sa banque (intérêts + assurance), ce qui évite de supporter les mensualités pleines de remboursement du prêt.
Les avantages de la VEFA
L'acquisition d'un bien immobilier sur plans comporte plusieurs avantages:
- L'étape la plus difficile dans une construction: trouver le terrain. Le foncier manque et c'est une réalité.
Le rôle premier du promoteur est de trouver du foncier bien placé pour réaliser son opération de construction. L'avantage du promoteur c'est que c'est un professionnel de l'immobilier qui dispose de suffisamment de fonds pour acquérir de grands terrains et réaliser un projet de construction. Par conséquent il dispose d'une capacité de négociation et d'investigation plus puissante que le particulier seul.
- Vous n'avez pas à gérer les étapes de la construction de votre futur logement c'est le promoteur qui s'en charge! (dépôt de permis de construire, le suivi du chantier...)
- Vous pouvez personnaliser votre acquisition jusqu'à un certain degré accepté par le promoteur lui-même. A savoir que quand une modification remet en cause le permis de construire, c'est plus difficile de réaliser cette modification car le promoteur sera obligé de faire la demande auprès des services urbanismes d'un modificatif au permis de construire. Le risque c'est que cette demande soit refusé par la mairie concerné et le projet soit une nouvelle fois exposé au recours des tiers d'une durée de 2 mois.
- Les garanties : Dans la VEFA le consommateur est ultra protégé grâce aux multiples garanties que doit apporter le promoteur avant, pendant et après la construction! Les garanties sont énoncées dans les paragraphes suivants.
Le contrat de réservation
Le contrat de réservation est un avant-contrat propre à l'acquisition de son logement sur plan et est réglementé par les articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH). Le vendeur (promoteur dit réservant ) s'engage à vous réserver le lot que vous avez choisi suivant la consistance, la qualité de construction et le délai d'exécution.
Ce contrat vous protège à l'identique de la promesse:
- Délai de rétractation de 7 jours
- Obtention de votre prêt immobilier
Il est donc annexé au contrat de réservation:
- les plans de votre futur logement
- le plan de masse de l'opération
- la notice descriptive sommaire
- l'état des risques naturels et technologiques
Un dépôt de garantie peut vous être demandé suivant les modalités suivantes:
Quel est le montant du dépôt de garantie en VEFA?
- si le délai de la signature de l'acte authentique est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à 5% du prix définitif prévu.
- si le délai de la signature de l'acte authentique est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur à 2% du prix définitif prévu.
- au-delà : aucun dépôt n'est exigé.
Les garanties d'achèvement et de remboursement
La garantie intrinsèque
Le promoteur apporte toutes les garanties pour le bon achèvement de son opération de construction et cela sans avoir recours à un tiers. En général, le notaire réclame une pré-commercialisation à hauteur de 75% de la vente du programme et les fondations doivent être achevées avant le premier appel de fond. Cela suppose que la prédisposition des réseaux dans les fondations et les attentes soient présentes.
La garantie extrinsèque d'achèvement et de remboursement
La garantie extrinsèque d'achèvement :
C'est un tiers, en général un établissement bancaire qui se porte garant du bon achèvement de l'opération de construction du promoteur. Si le promoteur a une défaillance au cours de la construction, le chantier est achevé par l'établissement cautionnaire.
La garantie extrinsèque de remboursement :
Si défaut d'achèvement, l'organisme se portant caution rembourse aux acquéreurs les sommes versées pour la construction. Cependant, le chantier n'est en aucun cas achevé par l'organisme de caution.
Les garanties post livraison
Tableau récapitulatif des garanties en VEFA
| GARANTIE |
DELAI |
POINT DE DEPART |
TEXTE |
| Vices tôt apparus (avant réception ou avant expiration du mois suivant la prise de possession) |
1 mois |
Le plus tardif des 2 événements: Réception ou expiration du mois suivant la prise de possession |
1642-1 Code Civil |
| Parfait achèvement |
1 an |
Réception |
1792-6 al 2 Code Civil |
| Isolation Phonique |
1 an |
Prise de possession |
L 111-11 C.C.H |
| Bon fonctionnement éléments d'équipements dissociables |
2 ans |
Réception |
1792-3 Code Civil |
| Dommages:
- compromettant la solidité de l'ouvrage;
- rendant sa destination impropre;
- ou bien affectant la solidité des éléments d'équipements indissociables
|
10 ans |
Réception |
1646-1, 1792 et 1792-2 Code Civil |